Lorsque l'on parle d'investissement immobilier, beaucoup se focalisent sur le prix au mètre carré, le rendement locatif ou encore les travaux à réaliser.

Pourtant, les investisseurs les plus performants savent qu'une grande partie de la création de valeur provient d'un élément souvent sous-estimé : les infrastructures publiques.

À Marseille, l'un des projets urbains les plus ambitieux des prochaines décennies est désormais lancé : les Halles Saint-Charles, une extension majeure de la gare centrale qui représente plus de 3,6 milliards d'euros d'investissements.

Au-delà de la prouesse technique, ce projet pourrait profondément modifier l'attractivité de plusieurs quartiers marseillais.

Inaugurée en 1848, la gare Saint-Charles a longtemps été conçue comme un terminus. Avec l'explosion démographique de la métropole, elle atteint aujourd'hui ses limites.

Le projet des Halles Saint-Charles ne consiste donc pas à rénover un bâtiment historique.

Il s'agit de repenser entièrement le fonctionnement ferroviaire de Marseille afin d'accompagner les besoins des prochaines décennies.

Les principaux objectifs sont clairs :

• construire une gare traversante plutôt qu'une gare terminus ;

• fluidifier les déplacements régionaux ;

• reconnecter des quartiers aujourd'hui séparés par les infrastructures ferroviaires ;

• accompagner le développement économique de toute la métropole.

Autrement dit, on ne construit pas seulement une nouvelle gare.

On redessine une partie de la ville.

Les chiffres donnent une idée de l'ampleur du projet :

• une gare souterraine construite à près de 25 mètres de profondeur ;

• un tunnel ferroviaire de 8 kilomètres sous Marseille ;

• quatre nouvelles voies souterraines ;

• un TER toutes les 15 minutes vers Aix-en-Provence, Aubagne et Miramas ;

• plus de 20 000 trains qui gagneront entre 15 et 20 minutes chaque année ;

• une nouvelle gare routière pouvant accueillir près de 19 millions de voyageurs par an ;

• 4 300 m² d'espaces verts ;

• 5 000 m² de panneaux photovoltaïques ;

• une architecture pensée autour des mobilités douces et des enjeux climatiques.

Nous sommes clairement face à l'un des plus importants projets ferroviaires actuellement développés en France.

Chez TERAMATA, nous analysons toujours une ville sous deux angles.

Le premier est celui du bien.

Le second est celui de son environnement.

Car un appartement peut rester identique pendant vingt ans…

En revanche, son quartier, lui, peut complètement changer.

L'histoire montre que les grandes infrastructures de transport produisent souvent plusieurs effets :

• une meilleure accessibilité ;

• un bassin d'emploi élargi ;

• une augmentation de la fréquentation ;

• davantage de commerces ;

• davantage d'entreprises ;

• une demande locative renforcée.

Ces éléments ne garantissent évidemment jamais une hausse des prix.

En revanche, ils participent généralement à renforcer l'attractivité d'un territoire sur le long terme.

Le premier impact concernera naturellement les secteurs situés autour de la gare Saint-Charles.

Mais les effets pourraient progressivement rayonner vers plusieurs quartiers stratégiques :

• Saint-Charles ;

• Belle-de-Mai ;

• Chapitre ;

• Réformés ;

• Longchamp ;

• Noailles ;

• une partie du 1er arrondissement.

Ces secteurs bénéficient déjà d'une excellente accessibilité.

L'amélioration des connexions ferroviaires et métropolitaines pourrait renforcer encore davantage leur attractivité résidentielle.

Il serait toutefois simpliste d'affirmer qu'un chantier de cette ampleur entraînera automatiquement une hausse des prix.

Comme tout grand projet urbain, les Halles Saint-Charles soulèvent plusieurs interrogations :

• la durée importante des travaux ;

• les nuisances pour les riverains ;

• les interrogations sur les commerces de proximité ;

• le risque de gentrification de certains quartiers ;

• le coût global du projet.

Ces débats sont légitimes.

L'évolution du marché immobilier dépendra également de nombreux autres facteurs : conjoncture économique, taux d'intérêt, évolution démographique, politiques publiques ou encore production de logements.

Chez TERAMATA, nous sommes convaincus qu'un investissement immobilier ne doit jamais être analysé uniquement à travers un rendement immédiat.

Les meilleures opportunités sont souvent celles qui combinent :

• un emplacement solide ;

• un actif de qualité ;

• une stratégie d'exploitation cohérente ;

• et une ville qui investit massivement dans son avenir.

Marseille entre aujourd'hui dans cette dynamique.

Le projet des Halles Saint-Charles en est probablement l'une des illustrations les plus marquantes.

La question n'est donc pas uniquement de savoir où acheter aujourd'hui.

La vraie question est plutôt :

Quels seront les quartiers que les investisseurs regarderont avec évidence dans dix ans… alors qu'il était encore possible d'y investir aujourd'hui ?

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